¿Cuál es la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda? ¿Cómo afecta el Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler sobre ésta?

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reforma la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Dentro de esta reforma se destaca la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. 

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley7/2019, de 1 de marzo, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, si las partes lo acuerdan y no resultase contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el Real Decreto mencionado. Dicho esto, procedemos a explicar como se regula la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.

I. Libertad de determinación del plazo de duración del contrato de arrendamiento.

En principio, la determinación de la duración del contrato de arrendamiento puede ser libremente pactada por las partes. Pero, si el plazo pactado es inferior a cinco (5) años, o inferior a siete (7) en el supuesto de que el arrendador fuese una persona jurídica, llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco o siete años, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.

No obstante se entiende que el contrato tiene una duración de un (1) añosi no se hace constar expresamente un plazo concreto o este es indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario. También debe considerarse celebrado por un año si se establece un plazo indefinido o en el caso de que figure en el contrato que el plazo es de meses o de años sin concretar cuantos.

II. ¿Desde cuando empieza a contar el plazo?

La regla general es que el plazo empieza a contar desde la fecha del contrato. No obstante, si la entrega de la vivienda al arrendatario se realiza en fecha posterior a la del contrato, hay que computar desde esta última. En el supuesto de entrega posterior de la vivienda, corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. Pero, ¿qué ocurre en el caso de entrega defectuosa? Aquí, debemos entender que no hay una efectiva puesta a disposición del arrendatario, aunque haya entrega de llaves, en el caso de que el inmueble carezca de condiciones objetivas de habitabilidad, de elementos básicos para servir a tal destino, como instalaciones aptas para la conexión de suministros y servicios esenciales, como el agua, el gas o la electricidad.

Por tanto, las partes puedes establecer como fecha inicial del cómputo del plazo pactado una fecha distinta, que normalmente será posterior a la fecha del contrato, pero que deberá ser, al menos, coincidente o posterior con la de la puesta a disposición del arrendatario del inmueble. Además, la determinación del día inicial de la duración del contrato no sólo tiene eficacia entre las partes contratantes, sino también respecto a terceros, así en los supuestos de resolución del derecho del arrendador y de enajenación de la vivienda arrendada.

III. Prórroga forzosa

Tal y como se ha mencionado anteriormente si el plazo pactado es inferior a cinco (5) años, o inferior a siete (7) en el supuesto de que el arrendador fuese una persona jurídica, llegado el vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco o siete años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica.

Estas prórrogas son facultativas para el arrendatario y obligatoria para el arrendador. No serán operativas en el caso de que el arrendatario manifieste al arrendador con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de terminación o de cualquiera de la prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Por tanto, sólo podrá evitar la prórroga anual si preavisa al arrendador con anterioridad al inicio de cada período. En el supuesto de no hacerlo estará obligado al cumplimiento del plazo, salvo disposición contraria en el contrato o el arrendador acepte el desistimiento.

IV. Desistimiento por parte del arrendatario

Podemos definirlo como la facultad que se puede conceder al arrendatario de rescindir o renunciar unilateralmente un contrato de arrendamiento durante el plazo en el que se encuentra vigente, poniéndole fin y prescindiendo de la voluntad del arrendador. Esto provoca la resolución del contrato de arrendamiento, aun cuando esté en contra el arrendador.

En este sentido, el arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento, una vez que haya transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

V. Prórroga tácita del contrato de arrendamiento. Tácita reconducción.

Una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato, habiendo transcurrido como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes ha notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres más, salvo que el arrendatario manifiesta al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, si voluntad de no renovar el contrato.

Se trata de una prórroga legal táctica porque opera en defecto de requerimiento en contrario de cualquiera de las partes. Además, al contrato prorrogado le sigue siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que esté sometido.

Dentro de este apartado no debemos olvidar la tácita reconducción recogida en el artículo 1566 del Código Civil. En este sentido, y como mero recordatorio, el arrendamiento de vivienda se regula en primer lugar por la LAU, en su defecto por la autonomía de la voluntad, y por último por el Código Civil. Por tanto, en el supuesto de expiración de la prórroga legal táctica sin que se produzca requerimiento por alguna de las partes, aunque la LAU no menciona nada, aplicando el Código Civil, el contrato se renueva por tácita reconducción.

VI. Excepción a la prórroga obligatoria

La LAU recoge que el arrendador (siempre que sea persona física) puede evitar la prórroga forzosa del contrato para que éste pueda alcanzar el plazo mínimo. Pero, ¿Cómo puede evitarse esta prórroga? En primer lugar, debe haberse hecho constar en el contrato, de forma expresa, la existencia de una causa previsible de necesidad de recuperación de la vivienda. En segundo lugar, que dicha recuperación sea para ocuparla él o algún familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial antes del transcurso de los cinco años.

Por tanto, los requisitos son los siguientes:

  • Constancia escrita en el contrato de la necesidad.Debe concretarse para que el arrendatario tenga certeza acerca de su existencia, la duración máxima previsible del contrato y la ausencia de un fraude de ley.
  • Que el sujeto beneficiario sea el arrendador, entendiéndose como el titular del derecho de posesión sobre la cosa (normalmente el propietario o el usufructuario), con total independencia de quien haya suscrito el contrato de arrendamiento; los familiares del arrendador en primer grado de consanguinidad o de adopción (hijos o padres); el cónyuge en el supuesto de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

VII. ¿Qué ocurre si el arrendador o sus familiares no ocupan la vivienda?

En el supuesto de que transcurran tres meses a contar desde la extinción del contrato, o en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar en el plazo de treinta días entre: 

  • El retorno de la vivienda. Por tanto se rehabilita el contrato reponiéndose en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años.
  • Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

VIII. Conclusión

Como conclusión en materia de duración del contrato de arrendamiento de vivienda podemos destacar que mediante el Real Decreto-ley 7/2019, se amplía de tres a cinco años la duración mínima obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda. Por tanto, podemos afirmar que volvemos al régimen existente previa a la reforma del 2013 .Y, si el arrendador es una persona jurídica, el plazo de duración mínima obligatoria asciende a siete años. Además, respecto a la prórroga, una vez alcanzada la duración mínima obligatoria, volvemos al régimen del 94, es decir, tres años de duración. Ahora la duración mínima será de cinco o siete años, la habitual con una prórroga será de ocho o diez años. 



Categorías:Derecho Civil, Inmobiliario/Urbanismo

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