Tenemos el orgullo de poder traeros el primer, esperamos de muchos, artículo conjunto de Lex et Societas. En este trabajo trataremos de forma dual esta problemática, en la cual intervendrá Javier Veiga a las riendas de los aspectos penales, e Ignacio Gil respecto de las contingencias del contrato de arrendamiento.

Este artículo nace tras la lectura por nuestra parte del interesantísimo artículo de El Confidencial, y por el que pretendemos ofrecer una posible guía sobre recomendaciones jurídicas a la hora de actuar ante las eventualidades que serán expuestas a continuación.

CONTINGENCIAS PREVIAS

En los arrendamientos urbanos, ya sean sobre viviendas o locales, una de las grandes preocupaciones que en gran medida hace que los propietarios de vivienda sean reacios a ofrecer sus viviendas en alquiler, es que el arrendador se encuentre que los arrendatarios no solo no hayan tenido la diligencia debida en la conservación de la vivienda, sino que lleguen a ocasionar daños importantes a la misma e incluso robos a la hora de devolverla o encontrársela vacía en el lanzamiento.

Esto no debe quitar que debamos renunciar al arrendamiento de las viviendas, pues la propia legislación actual, como iremos desglosando a continuación, da una firme y a nuestro entender suficiente respuesta para atajar estos casos.

La práctica jurídica pone de relevancia que, llegado al pleito, se gana o pierde según lo diligente que hayamos sido desde el primer momento, por ello indicaremos alguna de las cuestiones que habrán de ser tenidas en cuenta, para ir generando prueba documental, por parte del arrendador para asegurarse el éxito en el caso de acabar yendo a juicio.

LOS ARRENDATARIOS

Lo primero que todo arrendador debiera hacer, sería pedir una documentación suficiente al arrendatario  para poder no solo asegurarse el cobro de la renta, sino también posibles reclamaciones dinerarias futuras, entre dicha documentación se deberá encontrar:

• DNI/NIE o Pasaporte
• Ultimas nóminas
• Opcional: Avalistas, por ejemplo, en caso de viviendas arrendadas a estudiantes sin ingresos.
• Consulta de ficheros de morosos, que tendrá que realizar el propio arrendador.

En el caso de que observemos que con los documentos trasladados no podamos asegurar el cobro de la renta y/o futuras reclamaciones, deberán comparecer como arrendatarios varias personas que vayan a ocupar el inmueble, para poder así, llegado el caso, acudir solidariamente contra unas y otras.

EL CONTRATO

Una vez que tenemos la documentación necesaria, procederemos a la redacción del contrato. El contrato será el documento más importante de todos y la vía a poder tener éxito en reclamaciones, cada vivienda y las partes de un contrato son distintas y responderán a distintas necesidades y problemas:

• Evitar los contratos verbales, que, si bien son conformes a derecho, para el caso que nos atañe son un gran impedimento a la hora de acudir a juicio, ya no solo por no poder identificar de forma fehacientemente al arrendatario, sino también porque no podremos atestiguar el estado de la vivienda.

• Una vez dicho esto, lo primero será redactar un contrato escrito, donde se identifique de forma fehaciente a los intervinientes, teniendo en especial consideración lo indicado en el punto anterior, pues el juzgado hará las averiguaciones patrimoniales y averiguaciones de domicilio, en base a estos datos.

• Establecer una fianza que, si bien podrá no cubrir el montante final de destrozos y/o robos, sí nos evitará acudir a juicio en casos de entidades pequeñas.

• Documentar lo más posible el estado de la vivienda, así en la cláusula donde se indique el estado de la vivienda y su situación amueblada o no amueblada se hará referencia a los documentos anexos que incorporaremos, que serán dos; Un inventario del mobiliario de la vivienda lo más detallado posible, si es posible indicando marcas, modelos y número de serie, pues así será más fácil reclamar los robos con sustituciones por bienes de menor calidad. Otro de los anexos será un reportaje fotográfico de la vivienda, que no solo debe realizarse sobre el contenido, sino también sobre el continente, es importante que igual que las partes deben firmar la totalidad de las hojas del contrato firmen también cada una de las páginas de los anexos.

• Elevación a público del contrato de arrendamiento, e inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad. Si bien la inscripción en el Registro de la Propiedad suele convenir más a los arrendatarios, elevar a público puede ser llegado el caso muy conveniente, si bien por su coste es más interesante en casos de inmuebles (ej. Edificios completos) que por su valor económico e incluso histórico queramos otorgar una especial protección. El notario dará fe de las partes, de que no existen vicios de consentimientos, foliará todo el documento y lo protocolizara por lo cual no solo tendrá fe pública sino que quedara permanente guardado en el protocolo de la notaria.

EL ACTO DE ENTREGA DE LLAVES

El acto de entrega de llaves por rescisión del contrato será el más importante de todos,  no sabremos seguramente lo que podamos encontrarnos y eso supone que debamos ir preparados, caso distinto son los  casos de lanzamiento judicial, pues en estos casos se levantara acta por parte de los funcionarios que acudirán del juzgado que ordena el lanzamiento.

Por el contrario, en caso de que se realice el acto de entrega de llaves es cuanto menos debido, actuar con una diligencia importante, en tanto el valor probatorio final dependerá de cómo manejemos este momento. Lo mínimo seria redactar un documento, por abogado, pues todo el procedimiento dependerá de este acto, que acredite como está el domicilio y cuyo contenido firmen ambas partes. Si es posible ir acompañado de un tercero que llegado el caso pueda testificar es fundamental, evitando que nuestro testigo sea demasiado cercano a nosotros para  evitar distorsionar la carga de prueba que aporta un tercero imparcial.

En caso de que estemos hablando de bienes inmuebles importantes, ya sean por ejemplo edificios completos, y por tanto cuyos desperfectos por un mal uso, puedan ocasionar daños al edificio que podrían llegar incluso a ser estructurales. Es fundamental ir acompañado de perito y notario. El perito a efectos de poder identificar los daños, y el notario para dar fe pública de que las fotografías y más documental que pueda ir creando el perito, se corresponde con la realidad que observa y con la fecha y momento de entrega.

FINALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. POSIBLES DAÑOS Y APROPIACIONES POR EL ARRENDATARIO.

Desde un punto de vista criminal, el arrendatario que al vencer su contrato se apropiase de cosas muebles de la vivienda o que, por la razón que fuere, ocasionare desperfectos en la misma podría incurrir en delito de apropiación indebida (ex. art. 253 CP) o en un delito de daños (ex. art. 263 CP). Póngase por caso aquél alquilado que llegada la expiración de su contrato se llevare consigo un juego de sillas, electrodomésticos o cubertería. No son bienes de su titularidad, son bienes sobre los que, por la posición que ocupa en el negocio jurídico, está facultado para usar y disfrutar pero igualmente debe cuidar y preservar con diligencia, salvo que se desgasten o quiebren por el uso. Lo mismo podría decirse en el caso del delito de daños: el arrendatario está obligado, no sólo por contrato sino por ley (por cualquiera de las tres vigentes leyes de arrendamientos urbanos, en sus respectivos ámbitos) a mantener el inmueble en un buen estado de conservación debiendo acometer las reparaciones ordinarias que éste requiera, por lo que destrozar la vivienda al concluir su estancia en la misma no parece que sea una forma de cumplir con dicha obligación.

Veamos un breve análisis de ambos delitos, aplicados al caso objeto del presente artículo:

A) En relación con la apropiación indebida del artículo 253 CP, el elemento objetivo ha de ser una cosa, entendida como señala la doctrina, como un objeto corporal que resulte susceptible de valoración económica y de carácter mueble.

Igualmente ha de recibirse el bien o los bienes en virtud de un título (en este caso, el contrato arrendamiento) que origine la obligación de restituirlos. El Código Penal, en el artículo 253 CP menciona el depósito, la comisión y la custodia, así como por cualquier otro concepto. En este sentido, la Sala Segunda del Tribunal Supremo entiende que el delito de apropiación indebida se consuma cuando el sujeto incorpora el objeto a su patrimonio (se apropia del mismo), de modo que queda patente su intención de quedárselo (STS núm. 1277/1995, de 19 de diciembre, Ponente Puerta, con cita de otras).

Dicho de un modo más coloquial, lo que nuestro Tribunal Supremo viene en afirmar, aplicando lo anteriormente señalado a los arrendamientos es que el inquilino abandone la vivienda llevándose el o los objetos propiedad del arrendador, lo cual es pleno indicador de que pretende incorporarlos a su patrimonio, máxime cuando ha mudado todas sus pertenencias.

Se recomienda que el arrendador efectúe un inventario de todos los bienes que constan en el inmueble y sea elevado, junto con el contrato de arrendamiento, a escritura pública. Ello con la finalidad de acreditar la existencia y la titularidad sobre los mismos, cuestión que recalca la Audiencia Provincial de Valencia, en virtud de SAP núm. 227/2000 de 25 de abril, FJ 3º afirmando que “[…] El necesario presupuesto, previo a la acción delictiva, se acredita la recepción de los muebles conforme al inventario adjunto al contrato de arrendamiento, propios para poder usar la vivienda arrendada entregados y con el deber de devolución a la extinción del arrendamiento”;  o por la Audiencia Provincial de Castellón en virtud de SAP núm. 132/2016, de 29 de abril, al establecer que “ha quedado acreditada, pues, siendo que los acusados se llevaron diversos muebles y enseres que tenían en posesión, en virtud del contra to de arrendamiento, y que estaban reseñados en el inventario adjunto al contrato como de propiedad de la denunciante y que, por lo tanto, estaban obligados a devolver, es por lo concurren todas las características de un hecho penalmente relevante en el sentido del art. 252 CP ( RCL 1995, 3170 y RCL 1996, 777) , anterior a la reforma del Código Penal por LO 1/2015 ( RCL 2015, 439 y 868)”. Como medida de prevención, puede ser igualmente recomendable aportar las facturas que acrediten las compras de los bienes muebles.

B) Respecto del delito de daños, se viene exigiendo en el artículo 263.1 CP el hecho de dañar, esto es, que se causen desperfectos o deterioros en la cosa, pudiendo recaer el daño tanto sobre la propia vivienda como sobre los muebles que se contengan en ella y que naturalmente pertenezcan al arrendador. El Tribunal Supremo, en virtud de STS de 26 de noviembre de 1981, Ponente Vivas, afirma que por daños habrán de entenderse “toda destrucción, deterioro o menoscabo, tanto físicos como económicos, causados en bienes ajenos y, excepcionalmente en bienes propios, que no se hallen comprendidos en otros preceptos del Código”.

Si éste prestare su consentimiento para realizar acciones en el inmueble que puedan suponer un daño desperfecto, la conducta no será delictiva, siempre que el arrendador tenga capacidad de obrar suficiente para prestar dicho consentimiento.

Los daños podrán ocasionarse tanto intencionada o dolosamente, como de forma imprudente, al no exigir el tipo malicia o voluntad de dañar. Adicionalmente, si con estos daños se ocasionase una grave situación económica para el propietario (ya fuere por tratarse de su vivienda habitual, o por ser de tal magnitud los daños que implicasen un alto coste de renovación de la misma). Estos extremos se concretan en el apartado segundo del artículo 263 CP.

A este respecto se recomienda acreditar documentalmente el estado del bien inmueble al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento. Dicha acreditación podrá realizarse en virtud de reportaje fotográfico y/o descripción pericial, que deberá adjuntarse en el contrato de arrendamiento.

Categorías:Derecho Civil, Derecho Penal, Inmobiliario/Urbanismo