El sector del alquiler en las grandes ciudades esta teniendo un fuerte crecimiento, según el portal especializado Idealista, el precio de los alquileres ha tenido una subida de un 18,4% solo durante el año 2017 (7,9% en Madrid), debiendo a su vez acumularlo a los crecimientos de los años anteriores. Esta situación no ha pasado por alto a los arrendadores, que ven como las rentas pactadas en los contratos de arrendamiento vigentes son inferiores al valor de mercado. Por ello, en la búsqueda, en parte lógica, de maximizar la rentabilidad a su propiedad, se esta observando una importante resolución de los contratos de arrendamientos, muchos de ellos formalizados a precios bastante económicos en fechas de la crisis o posteriores, o respeto de aquellos que, siendo anteriores a la crisis fueron rebajados con el objetivo de mantener el inmueble ocupado y que nunca fueron otra vez actualizados.

Elaboración propia a través de datos del portal Idealista y del INE.

Como hemos indicado, los arrendadores pueden ante esta situación, o subir el precio de los alquileres o directamente, negociándolo o no con el arrendatario, resolver el contrato. En este artículo no entraré en los alquileres de renta antigua, pues por su complejidad requerirían de un artículo propio.

Respecto a la subida del precio, habrá que aclarar que mientras el contrato este vigente (conforme a lo pactado en el propio contrato, sin que en ningún caso sea inferior a los 3 años), se actualizará la renta conforme a la cláusula de actualización de renta, normalmente esta actualización es pactada respecto al IPC o método análogo, el arrendador únicamente puede aumentar la renta respecto a esta cláusula y no a su propio arbitrio o valor de la vivienda en el mercado.

Si por el contrario el contrato se acerca al fin de su vigencia, el arrendador puede comunicarle su intención de renegociar el precio ante la inminente resolución del contrato, o de alguna de sus prórrogas, ante esta situación pueden de mutuo acuerdo, arrendador y arrendatario, convenir la formalización de un nuevo contrato respecto a una nueva renta pactada, o en caso de no llegar a acuerdo, el arrendador tiene la capacidad, siempre que lo notifique respecto a lo que se estableció en el contrato y en todo caso antes de 30 días a la fecha de resolución del contrato, de indicarnos su intención de resolver el contrato.

La legislación vigente a fecha de este artículo no establece un precio máximo respeto a la renta en arrendamientos de inmuebles urbanos, sino que lo deja al arbitrio de las partes, como así expresamente se indica en el artículo 17.1 de la LAU, por ello ante una comunicación escrita en fecha, y ante una inminente pérdida de la vigencia del contrato, por absurdo que sea el incremento del precio, el arrendatario no tendrá más opción que la búsqueda de un nuevo inmueble.

Esas son las únicas maneras de que el arrendador pueda aumentar la renta al inquilino, pues de realizarlo de otra forma seria contrario a la Ley.

Una vez dicho lo anterior, si el contrato está vigente, y aprovecho para recordar la vigencia mínima de 3 años (6 meses para el arrendatario) en el caso de arrendamiento de viviendas, y aun así nuestro arrendador quiere disponer de la vivienda y resolver el contrato, estas serán las causas por las cuales podrá resolverlo:

1. La falta de pago de la renta incluyéndose otros gastos asumidos por el arrendatario (impuestos, suministros, etc).
2. La falta de pago del importe de la fianza o la actualización de la misma.
3. El subarriendo o la cesión no consentida por el arrendador.
4. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras que no hubieren sido consentidas, de ser tal consentimiento necesario.
5. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
6. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de su cónyuge no separado, o sus hijos dependientes.
7. Cualquier otro motivo de resolución que se haya reflejado como cláusula en el contrato y que por su propia naturaleza no sea nula, conforme a las previsiones de Código Civil como norma supletoria de la LAU, y al carácter imperativo de los títulos I y IV de la LAU.
8. Si trascurrido un año desde la formalización del contrato, el arrendador comunica (con dos meses) al arrendatario la necesidad de la vivienda para:
- El propio arrendador.
- Sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (padres e hijos).
- Para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Es interesante como la Audiencia provincial de Burgos en sentencia de 20/10/2017 aclara:

“En definitiva el art. 27-1 de la LAU se remite al régimen general de la resolución del contrato de obligaciones reciprocas por incumplimiento contractual de una de las partes que consagra el art. 1.124 del CC , y que conforme a reiterada jurisprudencia , que por conocida es de innecesaria cita, para su aplicación precisa los siguientes requisitos:
1º) un contrato bilateral con obligaciones reciprocas que traigan causa las unas de las obras;
2º) que quien ejercite la acción de resolución haya cumplido las obligaciones que le incumben;
3º) que el accionado haya incumplido una obligación esencial o principal del contrato, no bastando con el incumplimiento de una obligación secundaria o accesoria;
4º) que tal incumplimiento sea grave en el sentido de definitivo, no constituyendo un mero retraso;
5º) que como consecuencia del incumplimiento contractual se frustre el fin del contrato y se quiebre las expectativas que la parte cumplidora que ejercita la acción tenía en el mismo.
En definitiva la resolución del contrato de arrendamiento exige el incumplimiento de una obligación que por ser esencial y grave tenga la suficiente entidad para frustrar el fin perseguido con el contrato.”

Por todo ello el arrendatario, si actúa de buena fe, esto es observando y cumpliendo las obligaciones que le son aplicables, podrá mantenerse en el uso y disfrute de la vivienda conforme a la renta convenida por un periodo de tres años, periodo en cierta manera suficiente ante volatilidades del mercado, pero no ante grandes cambios en la configuración urbana de la ciudad.

En todo caso, no todo arrendatario debe preocuparse por una resolución del contrato, el arrendador no tiene por qué buscar un incremento de la renta, en muchos casos un arrendador valorará más un inquilino que sea diligente en todos los sentidos, ante el riesgo de arrendar a un nuevo arrendatario que con una renta superior, no tenga tal diligencia.

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