¿Existe algún límite temporal en el ejercicio de nuestros derechos civiles? La respuesta corta es que sí. La respuesta larga, es que sí, siempre que aquella persona o cosa sobre la que ejercitamos un derecho, realice alguna actuación, ya que el derecho civil se rige por la autonomía de la voluntad de las partes, y los poderes públicos no entran a valorar de oficio las relaciones entre particulares en su esfera privada. Por tanto, es fundamental conocer nuestros derechos, así como el alcance de los mismos, para exigir su cumplimiento.

Supongamos, por ejemplo, el caso de un propietario de dos fincas sin edificar. Dicho propietario puede constituir una servidumbre de paso en una de ellas en favor de la otra: el fundo o predio sirviente estaría obligado a dar paso de entrada y salida al fundo dominante. Dicha servidumbre de paso, está clasificada como una servidumbre discontinua, ya que requiere de la acción del hombre para su ejercicio y tiene un carácter intermitente. En contraposición, las servidumbres continuas, se caracterizan por un uso incesante sin requerir acción del hombre, como la de desagüe.

Mientras la propiedad de las dos fincas esté en manos de un único propietario, el derecho de servidumbre está latente, en lo que se denomina confusión, pues sería un absurdo que un individuo ejercite respecto a un mismo bien, un derecho y una obligación correlativos. Por otra parte, si el propietario vende alguna de las fincas, el derecho de servidumbre de paso se transmite al nuevo propietario conforme al artículo 539 del Código Civil: “Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.” Por lo tanto, en las servidumbres discontinuas no cabe la adquisición mediante prescripción al cabo de veinte años.

Así, cuando el propietario decide construir sendos bloques de pisos en cada finca para venderlos a particulares, el derecho de servidumbre de paso podría ejercerse, por ejemplo, si al construir un garaje en el predio dominante, se coloca su entrada a través del garaje del predio sirviente. De hecho, tener la entrada del garaje a través del garaje del bloque contiguo supone una gran ventaja para los propietarios del fundo dominante, ya que evitan construir la rampa de entrada, permitiendo un mayor número de plazas de garaje. En un bloque de edificios de tamaño medio, no tener rampa de entrada permite hasta un 50% más de plazas.

Volvamos al momento en que el propietario decide construir los edificios para venderlos. Si se trata de una zona en la periferia de la ciudad, es habitual que el propietario hubiera adquirido los terrenos y constituido la servidumbre de paso, con la esperanza de que un plan urbanístico recalificase los terrenos de rústicos a urbanizables, permitiendo la construcción de los bloques de pisos. Sin embargo, como ha ocurrido recientemente debido a la recesión económica iniciada en 2008, los planes de urbanización de muchas ciudades se congelaron. Incluso en caso de pujanza económica, la Administración goza de discrecionalidad para decidir por dónde ha de crecer la ciudad, y puede optar por realizar planes urbanísticos en zonas que no incluyan los terrenos de nuestro propietario. Es por ello, que en multitud de ocasiones, los promotores inmobiliarios esperan durante años hasta que se recalifican sus terrenos, pudiendo así construir los bloques de pisos.

En este escenario, una vez recalificados los terrenos, cabría pensar que lo lógico desde el punto de vista del propietario, es construir primero el bloque de pisos del fundo sirviente, y empezar a construir el bloque de pisos del fundo dominante únicamente cuando estén vendidos la mayor parte de viviendas del primero. El fundamento sería que, a igualdad de condiciones de las viviendas, es preferible un edificio que no contenga cargas de ningún tipo.

Así, cuando se construya el segundo bloque, se promociona como una ventaja la servidumbre de paso que tiene, permitiendo la construcción de un garaje con mayor número de plazas. El problema reside en que, desde la constitución de la servidumbre, ésta no ha tenido todavía uso, y el fundo sirviente ya no pertenece al propietario/promotor inmobiliario. Conforme al artículo 546.2º del Código Civil: “Las servidumbres se extinguen por el no uso durante veinte años.” De esta forma, si han transcurrido veinte años desde que el propietario inicial constituyó la servidumbre hasta que construyó el segundo bloque de pisos y el garaje, la servidumbre ha prescrito, y no tendrá derecho a ejercitarla el fundo dominante.

En cualquier caso, es probable que de haber transcurrido dicho período, los compradores de las viviendas del fundo dominante, así como el promotor, no sean conscientes de la prescripción de la servidumbre, por lo que sigan adelante con la construcción del garaje, teniendo éste su entrada a través del garaje del fundo sirviente. Si los propietarios del fundo sirviente no se oponen a dicha obra y exigen su cese alegando la prescripción de la servidumbre, la obra finalizaría, y al comenzar el uso del garaje, se entendería que la servidumbre de paso está en uso, y ya no podría alegarse su prescripción.

En definitiva, es fundamental que cada una de las partes conozca la situación en relación al momento de constitución de una servidumbre:

1. Propietarios del fundo sirviente: han de saber que, de haber transcurrido más de veinte años desde su constitución, y de no haberse construido garaje en el fundo dominante, tienen derecho a exigir la prescripción de la misma y evitar que se construya la entrada al garaje del fundo dominante pasando por el suyo.

2. Propietarios del fundo dominante: cuando realizan la compra del inmueble, no han de valorar únicamente la existencia a su favor de una servidumbre, sino su antigüedad y la fecha de último uso de la misma, ya que podría haber prescrito.

3. Promotor inmobiliario: en caso de que quiera constituir una servidumbre de un fundo en favor de otro, si la misma ha estado latente durante más de veinte años, conviene construir simultáneamente ambos edificios y ambos garajes, para que al vender los pisos ya se considere que está en uso la servidumbre, y no se pueda alegar su prescripción.

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